ブログ
競売の手続きに入ってしまった場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。先が見えずに不安を感じていませんか？競売の手続きが始まっても任意売却は間に合うのか、どのように進んでいくのかを紹介します。
競売の流れとは
競売は、通常このような流れで行われます。
- ・住宅ローンの滞納
- ・期限の利益の喪失
- ・一括請求
- ・差し押さえ申立て
- ・競売開始決定←競売手続きの開始
- ・現況調査
- ・期間入札通知
- ・物件の一般公開
- ・期間入札←競売の取り下げ（任意売却等）が難しくなる
- ・開札←競売の取り下げが不可能となる
- ・売却許可決定
- ・落札者による代金納付
- ・引き渡し（立ち退き）
競売開始が決まるまで
競売の手続きが取られる前であれば、販売活動期間が長く取れるので、任意売却の成功率が高まります。
先手必勝で、なるべく早く相談されることをお勧めします。
住宅ローンの滞納
一般的に、競売の手続きは住宅ローンを6ヶ月滞納した場合に取られます。
「ローン返済についてのご連絡」や「督促状」などの文書が来ても無視をしたり、返済ができないでいると、競売に向かって突き進むこととなります。
期限の利益の喪失
住宅ローンを滞納したままにしていると、債権者（金融機関）から「期限の利益の喪失」を通知する書類が送られてきます。
「期限の利益」とは、返済期限が到来するまでは返済をする必要がないという権利の事です。この、期限の利益が無いと、金融機関の都合でいつでも返済を請求できる事となり、ローンを安心して借りる事が出来ませんよね。
決められた金額の返済を続けている限り、「期限の利益」は当然の権利として受ける事が出来ます。しかし、返済が滞るとその権利を喪失してしまいます。それが「期限の利益の喪失」なのです。
期限の利益を喪失してしまうと、直ちに全額を返済しなければならなくなります。例えば、「フラット35」などで知られる住宅金融支援機構で借りている場合は、住宅ローンの滞納が6ヶ月を超える場合に期限の利益を喪失することとなります。
一括請求（代位弁済）
期限の利益を喪失すると、住宅ローンを金融機関に一括で返済する必要があります。
ただ、支払いができないために期限の利益を喪失しているわけで、通常は不可能でしょう。
そこで、住宅ローンの融資を受ける際に保証人のかわりとなる保証会社が代わりに一括で支払ってくれます。これを代位弁済と言います。
代位弁済を受けたからといって、住宅ローンがなくなるわけではなく、今度は保証会社に対して支払う義務が生じます。
差し押さえ申立て
債権者は回収の難しい債権を、担保となっている住宅を売却する事で回収しようと考えます。
そこで、裁判所に「不動産差押え」の申立てを行います。
これが受理されると、競売手続きが開始されるということになります。
競売手続きの開始から決定まで
この段階ではまだ競売に出される不動産の購入者が決定していないので、任意売却が可能となりますが、刻々と競売の決定が迫ってくるので、一刻も早く任意売却に動く必要があります。
不動産競売開始決定通知
債権者が申し立てた差押えが受理されると、債務者のもとには「不動産競売開始決定」の通知が送られてきます。
この通知は、競売手続きの開始とも言えるもので、この段階で相談に来られる方が多くいらっしゃいます。
もちろん、十分に時間はありますが、少しでも早くご相談いただけた方が、高く売却できるので、売却後の返済額が少なくなります。
現況調査
競売開始決定がされると、競売の手続きが進んでいきます。
現況調査は、執行官が競売の際の資産価値などを調べるためのもので、治外法権が認められている大使館などを除き、拒否する事が出来ません。
鍵をかけていても、鍵屋が明けて強制的に入室しますし、妨害をしようとした場合は公務執行妨害となるリスクもあるので、指示に従った方がよいでしょう。
この後、申し立てた債権者以外にも関係のある債権者は裁判所に申し出るように告知する、「配当要求終期の公告」と呼ばれる掲示が裁判所に行われます。
これを見る事が出来るのは債権者だけではないので、競売や不動産に関わる様々な業者が連絡や訪問をしてくることがあります。
時に、宗教団体や闇金（お金に困っていると考えるため）、怪しいコンサルタントなどからの連絡があることもあるようです。
期間入札通知
競売の日程が決まると、「競売の期間入札の通知書」というものが届きます。
この書類には、期間入札がいつ始まるか、開札日がいつなのかなどの情報が記載されており、この通知が届くと、あと少しの期間で競売が実際に開始されることになるでしょう。
そして、期間入札が始まる2週間前までに、裁判所の掲示板、官報や不動産競売物件情報サイト(BIT)に情報が掲載されます。
特に、不動産競売物件情報サイト(BIT)に掲載される情報は、部屋の写真や間取りが一般に公開されてしまうので、この段階になる前に任意売却を進めていきたいですね。
期間入札の開始
通知された期間になると、実際に入札が行われます。
法律上は、開札の前日まで任意売却が可能ですが、この時期になると現実的には厳しいものとなります。
競売の決定から立ち退きまで
競売が終了し、買受人が入金を完了すると、その住宅の所有権は買受人のものとなります。つまり、その時点で不法占拠している状態となってしまうのです。
この時点で任意売却はできなくなってしまいます。
開札期日
期間入札が開始してから一週間後に「開札」を行います。
この際に、最も高額な入札価格を申し出た人を「最高価格申出人」としますが、この時点では入札者が確定したわけではありません。
売却許可決定
裁判所が、最高価格申出人を審査します。売却不許可事由がなければ売却許可決定がされ、正式に買受人となります。
落札者による代金納付
買受人が、代金を納付すると、物件の所有権は落札者に移行します。
その後は、債務者の所有物ではなくなり、不法占拠している状態となるのです。
引き渡し
他人の住宅を不法占拠している状態となるので、退去日はそのケースにより異なりますが、必ず引き渡し、退去をしなければなりません。
引き渡しを拒否した場合
もしも競売物件の引き渡しを拒否し、居座っているとどうなるのでしょうか。
まず、任意で引き渡し命令が実行されない場合は、「不動産引渡命令の申立て」というものが買受人から行われ、裁判所から引渡命令が行われます。
この命令も無視すると強制執行が行われるのですが、その前にまずは買受人と執行官が面談をし、その後2~3週間以内に、不法占拠している状態となっている住宅に向かい、「強制執行の催告」を行います。
ここで、強制執行を行う期日が決められるのですが、開錠技術者（鍵屋）等も同行するので、居留守や不在も通用しません。
強制執行の催告が行われてからおよそ1ヶ月以内に強制執行が断行されます。
債務者は排除され、家財道具も運びだされます。
競売になる前に任意売却を検討しよう
競売のスケジュールを紹介してきました。
競売になると、債務者の都合は一切考慮されずに淡々と法律に従って処理されますが、任意売却であれば、引越し費用を融通してもらえたり、現実的な返済プランを組む事が出来るのです。
NPO法人リーガル倶楽部では、専門の相談員が解決策を一緒に考えてくれる、無料相談を受け付けています。
競売のこと、任意売却のこと、住宅ローンの事で不安を抱えているという方は、お気軽にお問い合わせください。
電話【0120-95-1400】
お問い合わせフォームはこちら