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任意売却をする上で、期限はいつからいつまで可能で、費用は一体いくらくらいかかるのか、任意売却を検討していくうえで最初に気になる点ではないでしょうか。今回はその点を中心に見ていきましょう。
任意売却が可能な期間
開始時期
そもそも任意売却は、ローンが残った状態の住宅を、債務者(住宅の持ち主)が債権者(銀行などの金融機関)や連帯保証人との合意のもと、任意で売ることを指します。将来的に収入の悪化などで滞納してしまいそうだが、住宅ローンをまだ滞納していない状況でも、理論上はいつでも売却できます。
ただ、住宅ローンを滞納していない、つまり返済できていると債権者が判断すると、任意売却に同意してくれないことが多いです。それでも、住宅ローンの滞納が進み状況が悪化する前にご相談いただくことで、今後の方針をプランニングしていくことができます。
住宅ローンを1ヶ月以上滞納してしまうと、債権者から督促状が届くようになります。これにより金融機関側も滞納の事実を認める事になるため、任意売却の交渉に臨むことができます。
期限(終了時期)
住宅ローンの滞納から1年以上経過すると、住宅は競売にかけられ、オークションのように競り落とされます。そして、開札日という、誰が落札(最高額で入札)したのか発表する日があり、この日を境に任意売却はできなくなります。
原則として、この開札日の前日まで任意売却は可能ですが、開札の前日になっていきなり任意売却したいとなっても、手続きに時間がかかるため、債権者が同意する可能性は極めて低いです。
実質、開札日の2日前がタイムリミットだと見積もってスケジューリングした方が良いでしょう。
任意売却の費用
任意売却の費用は売却価格から差し引かれる
任意売却をするかどうか、リーガル倶楽部では専門員による無料相談を行っております。費用が発生するのは、任意売却が成功してからとなります。
その費用は売却価格から差し引かれます。つまり、任意売却を行っても、売却額がすべてローンの返済に割り当てられるわけではありません。
不動産売買・取引の仲介を行った不動産会社には、成功報酬として仲介手数料(売却価格の約3%)が支払われます。基本的に不動産会社に支払われる費用(報酬)は仲介手数料くらいなので、それ以外で追加の費用を要求してくるような不動産会社には注意が必要です。
また、不動産に設定されている抵当権は、司法書士に依頼して抹消してもらう必要があり、これも費用(報酬)がかかります。ここまでだけでも売却価格の約3～4%は依頼した不動産会社や司法書士に支払われると考えておきましょう。
その他、滞納したマンションの管理費や固定資産税なども、売却額から控除(清算)することができます。これらの費用や滞納分は任意売却による売却価格から差し引かれるため、実質ご負担いただく金額は「0円」となります。
ローンの残高や売却価格次第では明暗が分かれる事も
売却価格がローンの残高を上回り、不動産会社や司法書士への手数料、滞納した金額をすべて清算しても、まだ使えるお金が残ることがあります。
残った金額は手元に帰ってくるため、当面の生活費に充てる事ができますし、引っ越し代に充てられるだけの金額も期待できるでしょう。
ただ、売却価格がローンの残高を上回っても、手数料などの費用が差し引かれると、手元に残るのはわずかな金額になる事が多いです。
一方、売却価格がローンの残高を下回ってしまった場合、残ってしまったローンの返済はもちろんのこと、当面の生活費や引っ越し代は当然ながら自前ということになります。
一部の金融機関では、交渉次第で引っ越し代を捻出してくれますが、あくまで「債権者側の好意」になっており、住宅ローンを払っていない以上、確証はできません。
また、交渉する前から「引っ越し代〇〇万円お約束」などと謳う悪徳業者もあるので要注意です。いずれにせよ引っ越し代は自分で用意する必要があるでしょう。
任意売却するかどうか、まずは無料で相談を
債務の返済に便利な任意売却ですが、ご紹介した通り、任意売却には期限があります。
問題を1人で抱え込んでしまうと、住宅が競売にかけられ、任意売却できる期間を終えてしまいます。そうなる前に、まずはお早めに専門員にご相談ください。
その他債務整理に関するご相談も受け付けております。ご相談は無料。ご相談内容と現在の状況に応じて、最適なプランをご案内いたします。
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