瑕疵担保責任とは│任意売却後に瑕疵がみつかったらどうなる？

瑕疵（かし）担保責任をご存知でしょうか？不動産の売買にかかわるのであれば、必ず覚えておきたい言葉の一つです。瑕疵担保責任というのは、売主も把握していないような隠れた問題があった場合に補償をしなければならないという責任の事を言います。

任意売却と瑕疵担保責任の関係はどのようなものなのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、冒頭で紹介したように、隠れた問題があった場合に補償をしなければならないという責任の事を言い、民法では「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」と記載されています。

第566条は物件に瑕疵があった場合に、契約の解除や損害賠償を請求できることを規定した条文なので、隠れた瑕疵があった場合にも民法第566条と同様に契約の解除や損害賠償を請求できるということになります。

このように説明すると、「隠し事はしていないし特に関係ない」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。ところが、民法に書かれた「隠れた」というのは売主が把握していないようなものも該当するのです。売主に故意・過失が無くても負わなければならないということです。

例えば、シロアリ被害など長い時間をかけて深刻化してくるような問題は売主も把握していないような場合が往々にしてありますので、どんな人にも関わる問題となるのです。

一方、任意売却を考えるような状況では経済的に損害賠償を請求されたとしても難しい方も多いでしょう。しかし、瑕疵担保責任は「任意規定」といい、契約で別途取り決めを結ぶことができます。

つまり、「民法では責任を負う事になっていますが、今回責任を取るのはこの範囲内のみです。」と契約書などで期間や場合を決めることができるのです。

瑕疵担保責任免責とは、契約で瑕疵担保責任を負わないという特約をつけることです。

「売主は、第566条にかかわらず、土地・建物の隠れた瑕疵について一切の担保責任を負いません。」

このような条文を契約書に盛り込むことで、故意や重過失ではない瑕疵の責任を負わないということができます。

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