任意売却できない場合とは

住宅ローンの返済ができなくなると、債務者は最大の財産である不動産(住宅など)を任意売却することで、売却額を債務の返済に充てることができますが、任意売却には条件があり、これを満たさないと任意売却ができなくなってしまいます。どのような条件でしょう？

不動産の名義が自分ではない

任意売却ができるのは不動産の所有者のみであり、基本的にはそれ以外の人が他人名義の不動産を任意売却する事はできません。

例えば親族の名義になっている場合や、夫婦共有の名義になっている場合などでは、一個人の判断で任意売却をするのは難しいです。

また、共有の名義になっている場合や、連帯保証人がいる場合は、たとえ不動産の所有者であったとしても、名義を共有している人や連帯保証人にも同意を得る必要があります。

特に、夫婦共有の名義の場合、離婚した後に話し合いをしづらい場合もあり、ご相談いただくというケースもあります。

債権者(銀行など住宅ローンを貸し出している側)と債務者(住宅ローンを借りている側)の信頼関係にもよりますが、住宅ローンを滞納してしまっている時点で、債権者側は債務者側に対しある程度の不信感は抱いています。

それに加えて、何らかの背信行為(新たな借り入れを作る、虚偽の申告をするなど)をしてしまうと、債権者側が売却に合意しない事があります。

また、不動産に関する知識がないまま債権者と交渉に臨み、無理に自らの要求を押し通そうとすると、逆に債権者側から不審がられ、売却の合意を得る事が難しくなります。

せっかく買主が見つかっているにもかかわらず、債権者側と合意が得られないと、任意売却はできません。

背信行為をしないのはもちろんのこと、不動産の知識を豊富に持ち合わせた専門員にご相談いただくことをおすすめします。

他にも、UR都市機構など一部では債権者が任意売却ではなく競売しか認めない場合や、任意売却しても売却額が高くならず同意しづらい場合があるので、注意が必要です。

固定資産税などの税金をかなりの額まで滞納した場合、役所から不動産を差し押さえられてしまいます。こうなると、所有者であったとしても任意売却はできません。

また、マンション等の管理費を滞納していると、一定額までなら控除されますが、それを上回るほどの額を滞納した場合、控除の対象を超えた分は買主に引き継がれてしまう為、難色を示した買主が購入に同意しないことが考えられます。

前者は役所からの差押えのため、簡単には差押えの解除はできませんが、後者は交渉次第で対策ができます。

任意売却といえど、通常の不動産売買と中身は同じです。

そのため、購入の意思がある人に対し不動産の内覧・内見をさせなかったり、所有者が行方をくらましたりすれば、売却の意思表示がないとして、任意売却はできなくなります。

また、所有者が寝たきりの高齢者などで意思表示ができない場合も、任意売却は難しいので注意が必要です。

住宅ローンを長期間滞納すると、債権者が債務を回収しようと、不動産を競売にかけますが、それまで猶予期間が存在し、任意売却はその間に行えます。

しかし、交渉の長期化や泥沼化などで、猶予期間が終了してしまうと、不動産が競売にかけられてしまう為、任意売却はできなくなります。

突然のケガや急病などによる不可抗力の場合は、ある程度情状酌量されることがありますが、猶予期間終了が目前になると、債権者側も対応に困るため、ギリギリになってからの交渉にはなかなか応じてくれないことが多いです。

任意売却を検討される場合は、余裕をもって行動するようにしましょう。

不動産が差し押さえられている、債権者に対し背信行為を行った、などで不可抗力となっている場合を除き、たいていの任意売却は債権者との交渉次第で合意に至れる事が多いです。

専門員を介して話し合いの場を持つことで、穏便に任意売却することが可能です。

不動産に関する知識を豊富に持ち合わせた専門員が、全力でサポートさせて頂きます。任意売却をご検討の際は、是非一度ご相談ください。

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