任意売却とは？
任意売却とは、オーバーローン不動産を裁判所の強制的な売却である競売ではなく専門的な知識をもつ宅建業者や弁護士を介し金融機関の同意を得て、所有者が自ら任意に担保付不動産を売却することです。
事前に債権者と販売価格の調整をしたり、先に売却活動を行い買主が現れた時点で債権者と売却条件や残債務の無理のない返済方法など必要な交渉を進めて行きます。
また新たな住宅への引っ越し代金等も交渉していきます。
最近、訪問やダイレクトメール等で、任意売却を任せると高額な謝礼等の金銭が
支払われるなどを謳い文句にする悪質な業者が増えてきています。
それらは債権者詐害行為という犯罪になりますので充分注意してください。
こんな方は早めにご相談ください。
- さまざまな事情によりローン返済が難しい。
- すでに、住宅ローンを滞納している。
- 金融機関から一括返済を求められている。
- 競売の開始決定が裁判所から届いた。
- 住宅ローンを支払うため消費者金融等から借りている。(借りようとしている)
- 実勢価格よりローン残高が多く売却できないとおもっている。
- 倒産・リストラにより収入が大幅に落ち込んでいる。
- 離婚することになり住宅ローンの返済が困難になる。
任意売却を成功させるには
成功の是非は不動産会社の
専門的な能力です。
不動産会社の担当に求められる知識とは…
- 担保付不動産の処理実務に精通していること。
- 売却価格の妥当性を債権者に説明できること。
- 売却後の残債務について交渉する能力があること。
- 民法、民事執行法、民事訴訟法等の知識があること。
- 法的債務整理の知識があること。
- 不動産の販売力があること。
任意売却を成功させるには、しっかりした知識をもった信頼できる不動産業者・弁護士・認定司法書士をみつけることです。一般的に不動産業者は、契約成立による報酬を得る為、販売活動のみを重視し、残債務の処理はしてくれません。
また弁護士に依頼した場合も実際に販売は不動産業者が行い弁護士費用と不動産業者への二重の報酬を支払う事になります。
リーガル倶楽部では業務に精通し信頼のおける宅建業者をご紹介しております。また、売却により生じた残債務についても専門の法律家が無料で相談に応じております。
任意売却ではあなたの不動産の売却代金より債権者に了承をいただき仲介手数料を配分していただく仕組みになっております。したがってあなたの負担は0円です。
さまざまなご事情より、住宅ロ－ン等の債務返済が難しくなった方、裁判所による競売手続きが始まりそうな方の債務整理（任意売却）のご相談を行っております。
任意売却の債務整理は基本的に物件所有者（あなた）と債権者（住宅金融公庫や銀行など）の間に入り、借入残高に拘らず現在売却できる価格で債権者の同意を得て買主を見つけ、売却をおこない、競売手続きの取下げを依頼する業務です。
あなたと債権者の双方の合意を得ながら、任意売却を進めることにより、競売手続きのように強制的に売られるのではなく、実勢価格が下落したなりに一般の不動産市場価格に近いで価格で売却し、債務を少しでも圧縮することができます。
たとえ売却して債務が残っても債権者の合意を得て任意売却した場合には、競売とは異なり、新たな生活を始めるにあたり支障のない範囲で残債務を毎月支払っていれば、まともな債権者は給与差押等の強制執行は行わないと思われます。また法的整理を行い残債務を消滅させたり、圧縮することも可能です。
任意売却は単に不動産を売却すればよいというものではなく、あなたの残債務の整理を行う重要な問題を抱えた業務ですので、慎重に取り扱う必要があると感じています。弁護士、認定司法書士などの各専門家の協力を得ながら、できる限り強制的な競売が減ることを目標に任意売却の相談を行っております。
また、ご親族などへ売却されたい場合や、転居についてのご心配がある場合なども、お気軽にご相談下さい。
任意売却の流れ
下記は一般的な任意売却の流れです。債権者によって流れは多少異なります。
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STEP
01
無料相談（現状の把握とご希望の聞きとり）
ご相談者の滞納状態・残債務などの内容を伺った上で、売却方法や物件引き渡しまでのタイムスケジュールをご説明します。個々のご相談者にとってベストな方法を探り、ご提案をしますのでご安心ください。
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STEP
02
不動産価格調査
ご相談者の不動産の価格査定を行います。
当法人の会員業者が持つ近隣相場・取引事例をもとに独自の価格査定を行い、売出価格を提示。また、この段階で成約予想価格と発生する残債務も提示します。
発生した残債務についての処理方法をご提案いたします。 -
STEP
03
媒介契約の締結
１・２の過程を踏まえて、ご了解いただいた場合、当法人がご紹介する任意売却を専門とする宅地建物取引業者にて不動産販売契約（媒介契約）を締結します。
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STEP
04
債権者と売出価格の調整
近隣不動産の直近の成約価格や物件の特有性を債権者へ説明し売出価格の調整を行います。
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STEP
05
販売活動の開始
折込チラシ・物件周辺地域へのポスティング・大手インターネットサイト（ヤフー不動産・アットホーム等）・に物件情報を掲載。「オープンハウス」などの販売活動も積極的に行います。（ご要望や状況にあった販売方法を提案させていただきます。）
また、業者間情報システム（レインズ）を使い地元不動産業者とタイアップ。きめ細かい販売活動を行います。 -
STEP
06
購入者の決定
ご相談者の不動産の購入希望者を選定いたします。
購入希望者が複数の場合、当法人では、１・ご相談者に有利な条件を提示２・物件価格の交渉がない３・自己資金面がしっかりしている方を第１順位購入者として選定させていただきます。 -
STEP
07
債権者の同意
購入者が決まると売買代金の配分表を作成し各債権者へ提出。
同意を得ます。 この売買代金には、売却に係る諸費用（仲介手数料や売却のための司法書士へ費用）・マンションの場合は未払いの管理費・修繕積立金および引っ越し費用も含まれています。 -
STEP
08
不動産売買契約締結
不動産の購入を希望される方と売買契約を締結します。
（後日、お客様が不動産トラブルのないよう、現状の説明や状況に応じて特約文・物件状況説明書などを添付して契約をします。） -
STEP
09
引っ越し
金融機関が認めた転居費用を当法人が立替え払いにてお渡しします。
当法人では新居のご紹介・引っ越し業者への手配も可能です。引っ越し専門業者とタイアップにより引っ越し費用の割引特典が利用できます。 -
STEP
10
物件引き渡し
当法人職員と司法書士・借入先金融機関とが立ち会い、抵当権や差し押さえを抹消して不動産の引き渡しが行われます。
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STEP
11
再出発･新生活のスタート
重い住宅ローンの返済から開放されました。さあ、再出発の始まりです、マズは残債務（オーバーローンの法的処理）の処理を手始めに、損したオーバーローン部分を確定申告により他の所得による所得税の還付や翌年の課税金額の減額を図りましょう。（詳しくは担当職員にお尋ねください。）